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文/吕韬
以往楼市调控按月计，如今楼市政策按天算！
前宇宙中心，2016年房价涨幅全球第一的合肥，自2019年7月30日以来，又双叒叕，连续四次动手，给楼市开刀，出手调控！
8月28日，合肥市自然和规划局突然发布公告，宣布：
今后，土地价格要和房价挂钩，以房价定地价！
史上首次！楼市规则彻底变了！
面粉贵过面包，地价拉动房价，房价上涨，地价脱不开关系！
合肥本次给楼市开出新药方，不直接限价，而是和房价绑定，用房价管地价。地价不大涨，反过来再用地价牵制房价，最后形成一条相互管制的价格管理链条。
据合肥市自然和规划局公告，合肥未来要调整土地定价方式，新的土地价格定价方式如下：
建立房价和地价联动机制，土地拍卖价格（最高限价和起拍价），要以土地周边新房和二手房价格为锚。
合肥土地价格从无锚到有锚，结果如何？
据合肥当地公众号，测算，按照新的土地定价政策，合肥各区未来楼面价的趋势，几乎全线下跌！
前几天在文章里提到过，今年合肥的土地成交量，增长幅度惊人！和2018年同期相比，增长幅度超过50%。
2019年上半年，全国土地成交量排行榜上，合肥以547亿的成绩，挤进全国卖地榜前20，名列第14.
而最新的数据显示，前8个月，合肥已经卖出超过700亿土地，逼近上海，赶到上半年全国前十左右的水平。
土地市场的火爆，不仅仅体现在量上，更体现在价格上。
土地溢价率
合肥土地市场成交的平均溢价率，从2019年4月开始就居高不下，连续4个月，一直保持在50%左右的高位。
本次土地定价方式变动之后，会直接抑制土地拍卖的溢价水平，从抑制面粉价格的角度，最终稳住面包（房价）价格。
实际上，9天前，在合肥独创全新土地定价体系之前，合肥楼市还有一件更为劲爆的事儿——二手房停贷！
8月20日，公众号第一楼市率先爆料，合肥18家银行，有12家已经不做二手房贷款。
8月23日，第一楼市继续爆料，截止目前，包括工农建中四大国有银行在内，已有14家银行停止商办贷款。
自媒体言之凿凿，信誓旦旦，合肥停贷。
主流媒体，传统媒体，权威媒体，经过采访调查之后，发现情况属实，合肥二手房，确实停贷！
8月23日，中国房地产报致电中国光大银行(合肥合作化路支行)、华夏银行（合肥市瑶海支行）、合肥科技农村商业银行（高新分行）等多家银行，证实合肥二手房贷款暂停的真实性。
8月25日，央视记者和部分银行取得联系，同样证实，二手房贷款，已经停止发放！
说实话，观察合肥楼市，给二手房市场停贷，并没有太过充分的理由。
根据国家统计局的数据，合肥二手房价格，2019年上涨不到5%，离住建部10%的房价上涨调控红线上有距离。
而根据贝壳合肥的数据，尽管2019年8月第4周，合肥二手成交量环比上涨5%，实现两连涨，且为2019年以来单周第5高值，但合肥二手房的价格却是连续5周下跌。
2019年8月第4周，合肥二手房价格更是创2019年以来新低，首次跌破1万6大关。
合肥二手房成交量往上走，价格往下走，按理说是最符合决策层意图的，那为什么还要给二手房停贷呢？
结合8月28日合肥的楼市新政，可以得出一个理由：
不给二手房贷款，让二手房流动性枯竭，不让房价上涨的同时，其实也不会让房价大跌。
这么一来如果，二手房价格“参与”到地价上，地价其实也不会大起大落。
左手右手，两手一起抓，合肥楼市，无论地价还是房价，都是一个字，稳。
在深一步想问题，可能就更有意思了。
合肥是全国少有的，2019年上半年GDP增速比2019年1季度高的主要城市。
2019年1季度合肥的GDP为7.9%，而2019年上半年合肥的GDP变成了8.1%，增速高出0.2个半分点。
这高出来的增速从哪来的？
下面这张图给出了答案：
房地产开发投资深V翻转，从负转正是最主要的原因之一。
此前为了控制楼市，合肥连续两年把房价涨幅控制在10%以内。
今年（2019年），眼见地产投资失速，GDP连续放缓，合肥有重新倚重地产投资的苗头。
最好的证明，就是3月份以后（一季度GDP增速不到8%之后），合肥土拍市场迅速升温，量价齐升！
此前文章多次强调，7月份开始，尤其7月30日政治局会议，明确不把房地产当做短期刺激经济的政策之后，楼市迅速收紧，资金全面严控。
合肥作为国家重点监控城市，不可能继续放任土地市场持续火爆，调控势在必行。
但，在经济增长压力面前，合肥政府其实难以取舍。
如何两全其美，既给土地市场降温，又不至于影响到地产投资，以及经济增长，合肥得有一条新路。
8月28日给土地价格换锚，8月20日给二手房停贷，这套组合拳，其实可能就是合肥探索出来的新路。
怎么讲？
根据克尔瑞的数据，合肥当地的住房需求还是以120平米的刚需型需求为主。
如果抑制住二手房交易，那么大量所谓刚需，很有可能会迁移到新房市场。
新房市场和开发商关系密切，在发债、信托、银行贷款都被限制之后，在开发商可选的回笼资金方式里，卖新房是最佳选择。
而只有开发商有资金，有余力，有弹药，才能继续在合肥市场上进一步做地产开发，也只有新房市场保持一定的活跃，才能给开发商以吸引力，持续进入合肥市场。
而如果开发商继续大量购置土地，带来地产投资，必定会给合肥的短期经济，带来好处，直接助力GDP增速稳定。
前面说过，考虑到当前，楼市调控的主基调是收紧，趋严，地价上涨过快，显然不符合决策层对楼市的主基调。
此时，保证土地市场有量无价，是最好的处理方式。
利用二手房控制地价，用新房帮助“地量”，这思路，完美解决了调控和经济的矛盾，当真绝了！
合肥，“以房治房”，算是一个当前情况下，折中取巧的办法。
真正的以房治房，还是要从顶层设计开始，逐步摆脱地产依赖，让房子真正只是拿来住的，既不是拿来炒的，也不是拿来支撑GDP的才行！
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