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根据央行报告数据显示，截止到2020年第一季度末，全国个人住房贷款余额为31.15万亿元，与去年同期的22.86万亿相比，增加了8.29万亿元，再与2019年整年近16万亿元的商品房销售额相比，也就是说，购买一套房子，差不多有一半资金都来自银行的按揭贷款。
房子作为一个普通家庭最大宗资产，往往要倾全家之力，说到底，都是血汗钱，所以，在选择房贷时，我们尽量选择最为划算的还款方式，在不少人看来，能选择等额本金，就不选择等额本息，能选择20年期就不选择30年期。
什么时间最合适？
银行房贷有两种还款方式：等额本息和等额本金，等额本金每期归还的本金是一样的，由于提前归还的本金较多，所以他的总利息较少，因此等额本金更加适合于打算提前归还的人；等额本息每期归还的金额是一样的，但是前期归还的主要是利息，本金很少，好处是前期的还款压力较小。
从上图我们可以看到，无论等额本金还是等额本息，前期归还的利息均比较大，越往后利息越少，归还的主要系本金部分，其实这也是银行提前算好的账，不论你选择哪种还款方式，基本都会在你还款前中期就先把利息给收了，中期后你提前归还，其实主要是把本金给提前还了而已。
等额本息
假如商贷100万元，30年期，按最新的LPR利率4.65%算（如下图），每月还款额都是5156.37元，但1-10期的每月本金还款额少，只有1300元左右，而月利息还款额比较多，都在3800多元。
再看看最后1期（第360期），利息只有19.9元，而本金还款额高达5136.47元，本金占了绝大部分。
通过对比发现，前期大部分还款时间都是在还利息，而后期还款的大头则是本金，所以，按照本金利息构成规律，当还款期超过贷款总周期一半的时候，利息差不多还掉了总利息的7成，而后面一半时间只还了3成左右的利息，其中月供里绝大部分还的就是本金。因而，采取等额本息还款方式，超过一半还款期就没必要提前还款了，贷30年房贷，尽量选择在前15年提前还贷。
等额本金
也是贷100万商贷，房贷利率也是4.65%，30年时间（见下图），可以看出，每月还款本金都是2777.78元，月供利息跟随月还款总额呈现一个逐渐递减过程，前高后低。
通过对比发现，在最后一期，即360期的时候，月还款总额几乎全是本金，利息只有10.76元，由此可知，利息在前面基本都还掉了，按照同样的算法，采取等额本金还款方式，当超过总还款期1/3时，就没必要提前还了，房贷30年期，若要提前还款，最好选择在前10年提前还款。
总结
如果打算提前还款，节约利息，那么时间越早越好，另外有提前还款的一定要选择等额本金的还款方式，因为你前期本金归还的多，总利息相对较少。但无论等额本息还是等额本金，还款的时间超过了一定的期限，那么就不要在提前归还了，此时还款，你得不偿失。要相信，时间会让你还贷压力越来越轻，没有特别的原因，千万不要提前还贷。
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